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Le dispositif Pinel propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement. Soit, avec la loi Pinel, une réduction d’impôt pouvant atteindre la somme de 63 000 €. 

De plus, le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, de lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21%.

Les conditions du dispositif Pinel

1- Le logement : Le logement, pour être éligible au dispositif Pinel, doit respecter les conditions suivantes :

  • être neuf ou rénové (voir loi Pinel ancien),
  • être acquis en l’état futur d’achèvement,
  • bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012),
  • être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier,
  • être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.

2- La location : Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

  • location Pinel du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans,
  • location en qualité de résidence principale,
  • location non meublée,
  • définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel.

3- L'investissement :  Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :

  • l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €,
  • l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum,
  • les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€,
  • la réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer,
  • la réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre.

Les zones et les plafonds de la loi Pinel

1- Les zones Pinel : Les zones Pinel sont les zones qui déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones sont divisées en catégories. 

2- Les plafonds de loyer par m² en 2017 en métropole et en outre-mer :  Le premier plafond, délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile. 

3- Les plafonds de ressources des locataires en 2017 en métropole et en outre-mer :  Le deuxième plafond délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien. 

Le dispositif Pinel ancien :

Pour pouvoir bénéficier des mêmes avantages du dispositif Pinel dans l’ancien autant que dans le neuf, le logement visé doit respecter quelques critères. Il doit d’abord être dans un état de délabrement avancé et sa réhabilitation doit être proche du neuf, le tout sous le contrôle d’un expert du bâtiment.

Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement pourront être intégrés dans la défiscalisation Pinel alors que les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation dissociables pourront bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers. 

L’économie d’impôt induite par le dispositif fiscal Pinel est particulièrement attrayante et fiscalement plus favorable que le mécanisme des déficits fonciers (notamment pour les investisseurs qui auraient une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%).

Les conditions du dispositif Pinel Ancien

1- Le logement :

  • Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation : la réduction d’impôt Pinel s’applique “au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le contribuable acquiert depuis le 1er septembre 2014 et qui fait, ou qui a fait, l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf”.
  • Acquisition d’un local pour le transformer en vue de l’habiter : locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars doivent être rénovés afin de les rendre habitables.

2- Seuls les immeubles indécents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la loi Pinel Ancien réhabilité

Les immeubles éligibles sont donc les immeubles qui ne sont pas décents au sens de la loi. Un immeuble indécent est un immeuble qui ne respect pas au moins 4 des 15 critères de décence suivants :

  1. Composition du logement :
    1. nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;
    2. surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
  2. Etat général du gros œuvre
  3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  4. Etat de la toiture et de la charpente
  5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
  6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
  7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
  8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
  9. Gaz : sécurité et état général
  10. Etat des réseaux d’eau :
    1. alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;
    2. évacuation des eaux usées et des eaux vannes.
  11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
  12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
  13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
  14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général
  15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

3- Et qui ne respectent pas 6 des 12 critères de performances techniques

Le non respect des 4 sur 15 critères de décence ne suffit pas. L’immeuble également ne pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques ci dessous présentés :

  1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation
  2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
  3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante.
  4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
    1. présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
    2. protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
    3. liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;
    4. dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
    5. élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
    6. conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
    7. en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.
  5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;
  6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)
  7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
  8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
  9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
  10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
  11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.
  12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
    1. d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;
    2. ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
    3. ou un chauffage par un système thermodynamique.

C’est un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié (architectes, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction) et indépendant qui est chargé d’établir le bilan technique avant et après travaux.

Au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt Pinel Ancien réhabilité n’est accordé que :

  • Si les 15 critères de décence d’un logement sont respectés ;
  • Si les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés.

4- La location :

Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

  • location Pinel du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans,
  • location en qualité de résidence principale,
  • location non meublée,
  • définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel.

5- L'investissement : 

Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :

  • l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €,
  • l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum,
  • les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€,
  • la réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer,
  • la réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre.

Les zones et les plafonds de la loi Pinel

1- Les zones Pinel :

Les zones Pinel sont les zones qui déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones sont divisées en catégories :

2- Les plafonds de loyer par m² en 2017 et en outre-mer : 

Le premier plafond, délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.  

3- Les plafonds de ressources des locataires en 2017 et en outre-mer : 

Le deuxième plafond délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien.

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