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Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque détenteur de parts déclare ses revenus selon les règles des revenus fonciers pour ce qui est des loyers.

Le détenteur de parts peut également, le cas échéant, percevoir des revenus de capitaux mobiliers si la SCPI perçoit des revenus au titre de placement de ses disponibilités.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier

L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers

Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier

Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Revenus financiers

Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé. Une option pour le prélèvement forfaitaire libératoire peut être prévue lors de la souscription au taux de 32.5% (Impot sur le Revenu% + 15.5% de prélèvements sociaux).

Fiscalité sur les produits financiers pour les personnes physiques résidants en France

Le versement intervient trimestriellement, semestriellement, ou annuellement selon la nature de la SCPI. Son montant inclut, outre les revenus fonciers, une faible quote-part de produits financiers provenant du placement bancaire de la trésorerie disponible de votre SCPI. Ces produits financiers sont soumis aux prélèvements sociaux directement retenus « à la source ». Par ailleurs étant soumis à l’impôt sur le revenu (IRPP), une retenue de 24 % est effectuée à titre d’acompte sur le paiement de l’impôt dû sur les revenus financiers l’année en cours et payable l’année suivante. Toutefois, les contribuables dont le revenu imposable est inférieur à 25 000 euros pour un célibataire et 50 000 euros pour un couple, peuvent être exonérés de ce paiement anticipé en avisant la société de gestion avant le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement des revenus (avant le 30 novembre 2015 pour l’année fiscale 2016).

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

2% par an entre la 6ème et la 17ème année,
4% entre la 18ème et la 24ème année,
8% entre la 25ème et la 30ème année.

Le taux d'imposition est de 32.5% (19% + 15.5% de prélèvements sociaux). Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

Les prélèvements forfaitaires constituent une charge globale de 15.5% se décomposant en:

  • 4.8% de prélèvement social
  • 8.2% de CSG (contribution sociale généralisée)
  • % de contribution additionnelle
  • 0.5% de CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale)
  • % de contribution de financement du revenu de solidarité active.

Ils s'appliquent aux revenus financiers et ne sont pas prélevés par l'intermédiaire de la société de gestion sauf pour les associés ayant opté pour le prélèvement libératoire sur les revenus fonciers.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Demande de documentation SCPI OPCI

Merci de remplir le formulaire ci-dessous afin de vous répondre au plus juste.

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